_

주택임대소득세 세금계산방법

소득이 있는 곳에 세금이 있다는 과세 원칙은 어떤 소득이 발생하더라도 소득이 있는 사람은 누구나 세금을 내야 한다는 뜻이다. 소득의 종류에 관계없이 누구나 똑같이 세금을 낸다고 경제적 왜곡을 최소화할 수 있는 것은 아니다. 

​

우리나라는 일정 소득(2000만원) 이하 주택임대소득은 세금을 내지 않는 비과세 정책을 실시해 1주택자도 2019년 말 주택(아파트) 기준시가가 9억원을 초과해 월세를 받으면 2019년 주택임대소득이 발생하는 부분부터 소득세를 과세하는 정책으로 바꿨다.

​

따라서 1주택자도 주택임대과세 요건에 해당하면 올해 5월에 소득세를 신고 납부해야 한다.

 주택임대 총수입금액이 2000만원 이하면 종합과세와 분리과세 중 하나를 선택할 수 있고 2000만원을 초과하면 무조건 종합과세로 신고해야 한다. 

​

종합과세란 주택임대소득과 다른 소득을 합쳐 세금을 계산하는 것으로 분리과세는 주택임대소득만 따로 14%의 세율을 곱해 세금을 계산하는데 종합분리과세는 상황에 따라 세금이 다를 수 있어 무엇이 유리하다고 단정하기 어렵다. 

​

또 세무서에 주택임대사업자 등록을 하지 않았다면 2020년 1월 1일부터 사업자등록 신청 직전까지 주택임대수입금액의 0.2%의 가산세를 내야만 가산세 부담을 줄일 수 있다.

주택임대소득과세대상

주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등 합계액이 3억원을 넘는 3주택 이상 소유자가 대상이다.

​

1) 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생한 경우 1주택자도 과세

2) 주거전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하 소형주택은 '2021년까지 제외

그리고 주의할 점이 있는데 주택 수는 부부가 소유한 주택 수를 기준으로 합산한다는 것이다. 비과세 주택임대소득은 부부 합산 1주택으로 공시가격 9억원 이하의 주택을 임대하면서 발생하는 소득이다. 공시가격 9억원 초과 1주택이나 부부 합산 2주택 이상을 월세로 임대할 때 과세 대상이 된다.

​

따라서 이듬해 5월에 소득세를 신고해 납부해야 한다. 집을 전세로 임대할 때는 과세 기준이 바뀐다. 부부합산 3주택 이상(일정 기준 이하의 소형 주택은 제외)이며 전세금 합계액이 3억원을 초과하는 경우다.

​

전세보증금 3억원 초과분에 대해 일정률을 곱한 '임차임대료'를 임대소득으로 신고 납부한다.

주택 임대 소득세의 계산

1.주택임대총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

​

다른 종합과세 대상소득과 합산하여 신고하여야 한다. (세율 6~42%)

​

2.주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

​

주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세 방법 중 선택해 신고할 수 있다. 과세표준 =수입금액 - 필요경비(50%*) - 기본공제(2백만원) 단, 등록임대주택은 60%, 기본공제 4백만원이 적용된다.

분리과세와 종합과세 중 어느 쪽을 선택해야 할까.

1.종합과세가 유리한 경우

​

①단순경비율 적용대상자인 경우

② 주택임대업 사업자 등록이 없는 경우

③ 주택임대소득 이외의 다른 소득이 없는 경우

​

이 경우 종합과세의 경우 6%의 세율이 적용되기 때문에 주택임대 전 업종(701101701104, 701301)이 종합과세가 분리과세(세율 14%)보다 유리하거나 같다.

​

2.분리과세가 유리한 경우 

​

①주택임대 총수입금액이 1천만원 이하인 경우

② 주택임대소득을 제외한 타 종합과세 대상소득금액이 2천만원 이하인 경우

③ 주택임대사업자 등록 등의 요건을 충족하고 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4백만원) 우대가 적용되는 경우

​

이럴 경우 분리과세 소득금액과 세액이 없기 때문에 주택임대 전업종(701101701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같다.

​

3.분리과세가 유리한 경우

​

①주택임대 총수입금액이 4백만원 이하인 경우

② 주택임대소득을 제외한 타 종합과세 대상소득금액이 2천만원 이하인 경우

​

이럴 경우 분리과세 소득금액과 세액이 없기 때문에 주택임대 전업종(701101701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같다.

주택임대소득세도 무섭지만 정말 무서운 것은 건보료다.

11월부터 건강보험료 부과에 관한 제도 변화가 시작됐다.

 연봉 금액 2,000만원 이하 주택임대소득과 금융소득에도 건보료가 부과되는 것이다. 그동안 피부양자로 있던 분도 일정 수준 이상 월세 수입이 확보되면 새로 지역가입자로 분류돼 건보료 고지서를 받게 된다.

​

1주택자는 임대소득이 있어도 건보료를 내지 않지만 기준시가 9억원을 넘으면 건보료 부과 대상이 된다. 2주택자의 경우 월세를 받으면 건보료가 부과된다. 3주택 소유자는 보증금을 냈어도 과세 대상이 되지만 이때는 간주임대료를 계산해 이를 기준으로 세금을 내고 건강보험료를 부과한다.

​

만약 부부 공동명의로 돼 있으면서 다른 소득이 없어 건보료 피부양자로 돼 있던 가정주부라면 피부양자에서 지역가입자로 바뀌는 경우도 발생할 수 있다는 것이다.

​

단 건강보험료 부과 대상이 되는 경우도 임대수입 전체가 아니라 필요경비와 기본공제를 제외한 소득에 대해서만 보험료를 부과하고 있다. 임대주택으로 등록하지 않은 주택의 경우 전체 수입의 절반을 필요경비로 공제해 기본공제 200만원이 적용된다. 

​

이 경우 연봉이 400만원은 돼야 건강보험료를 내지만 400만원을 넘으면 건강보험료를 내야 한다. 집세로 치면 33만원 가량 된다.

​

임대주택으로 등록돼 있으면 혜택을 더 주게 돼 있다. 연봉 만원 이상이면 건강보험료가 부과되기 때문에 이 점에 주의하시기 바랍니다.